マンション経営のリスクは？メリットとデメリットを解説
マンションを有効活用するための選択肢として、「売却」と「賃貸」の2パターンが考えられます。
マンション売却なら不動産会社に相談をするといったイメージがわきますが、マンションの賃貸経営ではどうでしょうか？“収益物件”として運用する場合、具体的な方法のイメージがしづらいところです。
今回は、所有しているマンションの賃貸方法と、売却の場合と比較したメリット・デメリットを解説していきます。
目次
賃貸マンションの経営には仲介・管理業務が必要
マンションを賃貸経営する場合、「仲介」と「管理」という2つの業務が必要になります。
仲介業務の内容は、入居者の募集や契約事項の説明などが挙げられます。仲介業務は「不動産会社に依頼する」のが一般的です。賃貸マンションを借りたことがある方ならイメージしやすいでしょう。
管理業務の主な業務内容は、賃料の集金、入居者のクレーム対応、設備修理などです。マンションの場合、「管理会社に委託する」もしくは「オーナー自身が管理する」のどちらかを選択することになります。
管理業務はプロにまかせるべき
オーナー自身が管理業務をすれば、管理業者に委託する費用を支払う必要が無いので、収入の増額を見込めます。
しかし、「家賃滞納の取り立て」や「クレーム対応」といった管理業務は、シロウトがやるには負担が大きく効率も悪くなります。経費削減のために安易に選ばないようにしましょう。
その点、管理会社に任せる場合は家賃の5～10％が委託費用としてかかりますが、負担なく安定的な運用を見込めます。
賃貸借契約はどちらを選択する？
賃貸借契約(ちんたいしゃくけいやく)とは、オーナー(貸主)と借主が結ぶ契約のことです。賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
普通借家契約とは？
普通借家契約とは、定められた契約期間ごとに契約が更新されるというもの。契約期間は賃貸市場では2年間を採用するケースが一般的です。
借主が契約更新を希望すれば、オーナー側に更新拒否の特別な事情がない限り、打ち切ることができない契約です。
定期借家契約とは？
定期借家契約とは、あらかじめ当事者間で契約期間を設定し、その契約期間が経過すれば更新なく契約が終了するというもの。一時的な貸し出しで、将来また住む場合に有効です。
転勤などの理由で家を空ける際にマンションを有効活用する人が増え、リロケーションという呼称でも普及してきています。
一般的なユーザーをターゲットにする際は「普通借家契約」がおすすめです。定期借家契約では、契約期間が経過すると入居者は必ず退去しなければならないという制限があります。一般ユーザーの場合、継続的に住み続けられる普通借家契約を選ぶ傾向があるのです。
「賃貸」と「売却」どちらを選択する？
使っていないマンションの活用方法としては「賃す」のか「売る」のか、どちらの選択が正しいのでしょう？
賃貸の場合、単純に「貸せばいい」というものではありません。賃貸経営にはリスクやトラブルが伴い、結果的に“売るよりも赤字”になることもあります。
収益物件として扱う場合のメリットとデメリットを把握して判断するようにしましょう。
賃貸のメリット
まずはメリットから確認しましょう。賃貸のメリットはなんと言っても家賃収入ではないでしょうか。
不労所得を形成できる
賃貸における最大のメリットは毎月一定の家賃収入が得られる「不労所得」です。本業による収入に加えて、毎月働かずに入ってくる収入があれば生活に豊かさが生まれます。
さらに、賃貸していてもあくまでマンションの所有者は自分なので、資産として残すことも可能です。
ローンや公租公課を経費計上できる
確定申告の際、賃貸では「不動産所得」として申告することが可能です。そのため、普通に住んでいたときに支払っていた住宅ローン、固定資産税、修繕積立金などの費用を「経費」として計上することができるようになります。
賃貸のデメリット
次にデメリットです。魅力的な賃貸経営ですが、メリットを覆してしまう根本的なリスクがあることを理解しておきましょう。
空室リスク
賃貸における最大のデメリットは「空室リスク」です。インターネットで賃貸物件を検索すると、空いているマンションは非常に多く出てきます。長ければ数年もの間、借り手がいない状況が続くこともあるのです。
マンション1室だけの賃貸の場合、借り手の不在が続く限り、家賃収入は”0円”ということです。
初期投資や修繕義務
貸し出す際には内装を整える必要があります。壁紙の貼替費用などの初期投資として20万～30万円は負担することになるでしょう。
さらに、入居者が入れ替わるたびに修繕義務を負わなければいけません。修繕費用は貸主がまかなうことになります。
賃貸マンション経営の家賃収入は、このような初期投資や修繕費用、空室リスクなどを織り込んだ上での”黒字”というわけです。
まとめ
マンションを賃貸に出す場合、「オーナーという肩書き」や「不労所得」という魅力に惹かれてしまいがちですが、メリット以上にリスクやトラブルなどのデメリットが伴います。
「賃貸経営しながら途中で売りにだそう」と考える方もいますが、実際には法律で守られているので貸主から契約を打ち切ることは難しいのです。
賃貸を検討するなら慎重かつ明確なプランを立てましょう。もしくは、売り時を逃す前に売却を検討するのが良いでしょう。
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