不動産は売るのが先か買うのが先か？住み替えのタイミングを考察
自宅を買い替える際、売るのが先か買うのが先かで迷われる方は多いでしょう。いま現在住んでいる家を売るのですから、実際のところ住み替えのタイミングは難しいのです。
自宅を売ってから新しい物件を買うのか、新しい物件を買ってから自宅を売るのか、いずれにせよ行き当たりばったりではいけません。どのようなスケジュールで売買を進めるのか、事前に決めておいたほうが良いのは間違いありません。
目次
まずは不動産の売買スケジュールを立てる
まず新しい自宅を買うのにかかる期間を事前に確認してみましょう。
例えば、土地を購入して新居を建てる場合、設計から始まって建て終わるまで最低でも半年はかかるでしょう。分譲マンションの購入を検討しているなら、見学や契約、審査などを含めて1～2ヶ月といったところでしょうか。
良い物件が見つからない場合は、建築前から販売している新築マンションを購入して建築を待つという手もあります。
不動産売却にどれくらいの期間がかかるか確認しておく
不動産の売却にはどれくらいの期間がかかるでしょう？不動産仲介の場合、すぐに買い手が見つかれば良いのですが、見つからなければずっと売れません。
不動産会社に買い取ってもらう方法なら、物件査定と契約や引き渡しだけなのでスムーズに行きますが、売却価格が低くなる傾向があります。
住み替えをする場合、不動産を売却して得られるお金を新しい物件の購入に充てる方がほとんどでしょう。売却スケジュールに余裕がなければ焦ってしまい、納得のいかない金額で売ることになるかもしれません。
自宅の売却と新物件の購入、それぞれにどれくらいの時間がかかるか事前に確認し、無理のない買い替えスケジュールを立てておくことをおすすめします。
では、売ってから買う場合、買ってから売る場合、それぞれのケースによって異なるメリットやデメリットを確認していきましょう。
売ってから買う場合(売り先行パターン)のメリットとデメリット
自宅売却から始めて新居を購入する場合のメリットは、高値売却の可能性が高いことです。急ぐ必要が無いので、納得のいかない金額で売ってしまうことは避けられるでしょう。
また、売り先行ならどれくらいの金額を新居購入に充てられるかが事前にわかるので、無理なく購入する新居を検討できるというわけです。不動産売却にも手続き費用などの出費がかかりますし、住宅ローンが残っている場合は売却金額から相殺することになります。
売り先行パターンは、最終的にどれくらいの金額を新居に充てられるか確認してから動ける、堅実な方法と言えるでしょう。
仮住まいを避けるためのスケジュール立てが重要
売り先行の場合に問題となるのが、売却後から新居購入までの期間です。
売却した自宅の引き渡しから新居の入居タイミングが合わなければ、その期間にあなたの住む場所が無くなってしまいます。ということは、賃貸などでどこかに仮住まいをする必要がでてくるのです。
仮住まいとなると引越しや賃貸料などの費用もバカになりませんし、そもそも入居期間、ペットや楽器などの理由により入居できる物件も限られてきます。この問題を解決するためにも、前述の売却スケジュールを立てることは重要なのです。
売り先行パターンの場合をまとめると
- 急ぐ必要が無いので金額面での失敗を避けられる
- 購入に充てられる金額が事前にわかるので新居を検討しやすい
- 売却から購入のタイミングが合わなければ仮住まいが必要になる
買ってから売る場合(買い先行パターン)のメリットとデメリット
新居購入から始めて自宅を売却する場合のメリットは、売り先行パターンの逆で、次に住む場所が決まっているという安心感です。住む場所も住み始める期日もわかっているのですから売却に集中できることでしょう。
目標が決まっていればそこに向かっていくのが人間です。待ち望んだ新居のためなら、売りに出す物件の清掃や書類準備、内覧の用意など、売却に関わる面倒なことも難なくこなせるはずです。
安値で売らざるを得なくなる可能性も
買い先行パターンの最大のデメリットは、やはり自宅売却時の金額です。新居決定後に旧宅を売りに出し、買い手がつかなければ売却益を充てることはできません。
売却できるまで融資を受ける方法もありますが、旧宅のローンが残っていれば二重ローンという形になります。仲介を諦めて買取をしてもらうこともできますが、売却金額は相場よりも安くなるでしょう。詳しくは、ローンが残っている不動産を売る方法で解説しています。
しかし、もう新居は決まっているので安値でも売らざるを得ないのです。もしくは新居を諦めて解約することも視野に入れましょう。
買い先行パターンの場合をまとめると
- 住む場所が決まっている安心さ、仮住まいの支出を抑えられる
- 新居という目標に向かって売却に専念できる
- 安値で売却してしまう可能性がある
理想は売却と購入を同時進行させることだが
売り先行と買い先行、どちらにもメリットとデメリットがあることがわかりました。では、同時進行させるとどうなるでしょう？新居を探しつつ売却も進められ、スムーズに行きそうな気もします。
売りと買いを同時進行させるのは至難の業
時間的なロスを考えると同時進行の場合は短期間で売買を終えることができるでしょう。しかし、売却が決定したら新居を、新居が決定したら売却を、急いで決定しなければなりません。
また、不動産は売却・購入ともに多くの手続きや手間がかかりますので、売りと買いを同時に進めていくのは物理的にも至難の業だということを覚えておきましょう。
それでも、同時進行させることが理想的だという思いは変わらないでしょう。どうにかして売却と購入を一緒に進めたい場合はどうしたら良いでしょう？
住み替えの同時進行を実現させるためには、売却と購入の仲介を同じ不動産会社に依頼するという方法があります。同じ不動産会社に依頼すれば、売買スケジュールはもちろん、手続きや決済、引き渡しのスケジュール調整もスムーズになることでしょう。
まとめ
いま住んでいる物件から新しい物件に買い替えるのですから、重要なポイントは「気に入った物件を買う」ことでしょう。売るタイミングや高値で売ることに気を取られがちですが、そもそもなぜ住み替えるのかという原点に立ち返ることも時には大切です。
それぞれのデメリットを挙げましたが、安値で売ってしまっても、仮住まいの必要が出ても、本当に気に入った物件があって無理なく購入できるのならデメリットを受け入れることも必要になるかもしれません。大事なのは事前にデメリットを把握しておくことなのです。
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