相続不動産を売るときに発生する税金と減税のための特例
実家の建物や土地などの不動産を相続した場合の活用方法として、居住用に使用するまたは賃貸活用などの方法が考えられます。
しかし、固定資産税のような維持管理費の負担もあるため、将来にわたって使用収益(活用して利益を得ること)の予定がないのであれば、売却してしまうのも1つの手段です。
相続によって取得した不動産を売却する場合、売却時に発生する税金や適用できる減税特例が、通常の売却と異なるケースがあるので注意が必要です。
今回は、相続不動産を売るときに発生する税金と減税のための特例について解説します。
目次
相続した不動産を放置するデメリット
相続によって取得した不動産は、所在するエリアや複雑な手続きなどにより、用途が決まらずに放置されるケースが非常に多いものです。
しかし、相続による不動産を使用収益せずに放置すると、以下のようなデメリットを発生させてしまうことになります。
維持管理費の負担
不動産の所有者には「固定資産税・都市計画税」などの課税が法律で定められており、不動産を所有し続ける限り維持管理費が毎年課されます。
課税額は都市町村ごとに異なりますが、平均的に8～15万円ほど負担しなければいけません。
資産価値の低下
不動産が建物付きの場合、建物は築年数に比例して経年劣化が起きます。経年劣化すれば、その不動産の資産価値は低下していく恐れがあります。
さらに、自分の世代で処分しないと子ども達の代にまで影響を与える”負の遺産”となることもあるのです。
相続した不動産の売却時に発生する税金・費用
上記などの理由から、相続によって取得した使用収益する予定のない不動産は、売却して現金化するほうが「相続税の納税資金」「子どもの養育費」などの資金として使えるため、メリットがあって好ましいでしょう。
ただし、不動産を売る場合もさまざまな税金や費用が発生します。不動産売却時にかかる税金や費用の種類を確認して、実際の売却に備えましょう。
譲渡所得税
不動産を売却して譲渡所得(利益)が出ると「譲渡所得税」の課税対象となり、所得税と住民税が課されることになります。
なお、譲渡所得は次の計算式によって求めることができます。
譲渡所得 = 譲渡価格 – (取得費 + 譲渡費用)
取得費について
取得費とは、単に不動産を購入した金額だけではなく、”購入に係る費用”を含めて計算します。主な費用を例示すれば、仲介手数料、不動産取得税、登録免許税などがあり、購入後の設備費や改良費も含むことができます。
なお、相続により取得した不動産は数十年前に売買契約が行われているため、当時の取得費について不明なケースが起こることもあります。
購入時の費用が不明な場合は、概算取得費として「売却価格×5％」を取得費にすることが認められています。
譲渡費用について
譲渡費用とは、不動産の売却に係る費用のことをいいます。主な費用を例示すれば、印紙税、仲介手数料、抵当権抹消登記費用などが含まれます。
印紙税
不動産を売却する際は売買契約書を取り交わします。印紙税とは、この売買契約書に印紙を貼って納める国税のことをいい、税額は売買金額によって異なります。
売却に係る税金を減税する特例
売却に係る譲渡所得税は、「譲渡価格」と「取得費+譲渡費用」の差が大きいほど税額が高くなります。
特に、相続によって取得した不動産は取得時の費用が不明なケースが多くあります。取得費が不明な場合は概算取得費(譲渡価格×5％)で計算するため、税額負担が大きくなりやすいのです。
不動産売却では、税金を減税できる特例を上手く活用することが大切です。特例は売却ケースに応じて適用できる種類がいくつかあり、相続不動産の売却に特化した特例も存在します。
取得費加算の特例
相続発生後(被相続人の死亡日)、その相続税の申告期限から「3年10ヵ月以内」に不動産を売却した場合、相続税額のうち一定額を不動産の取得費として加算できる特例です。
取得費加算額 = 支払った相続税 × 売却した不動産の相続評価額 ÷ その者が取得した相続財産総額
取得費加算の特例を受けるための要件
下記の3つの要件を満たすことにより、相続に係る相続税の一部で売却した不動産に関わる部分に相当する金額を、税金の計算上で「取得費」として加算することができます。
- 相続による財産を取得した者が売却すること
- 相続開始日から3年10ヵ月以内に売却すること
- その財産を取得した者が相続税を納税すること
また、相続により取得した不動産をマイホームとして使用している場合、一定の要件を満たすことで「3,000万円の特別控除の特例」「軽減税率の特例」等を適用することも可能です。これらの減税に繋がる特例は、必ず確認しておくようにしましょう。
まとめ
今回は、相続した不動産を売却した場合に発生する税金について解説しました。不動産売却に伴う税金は高額なため、知識が不足するだけで大きな損失に繋がる可能性があるのでよく理解しておきましょう。
相続不動産の活用方法には居住・賃貸・売却などの選択肢があるものの、売却を検討しているのであれば「取得費加算の特例」を適用できる期間中の売却が望ましいといえるでしょう。
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