不動産仲介とは？仲介手数料の相場と媒介契約時の注意点
不動産を売却する際にかかる費用の中に、不動産会社へ支払う仲介手数料というものがあります。「こんなにかかると思わなかった…」と売却契約後に後悔するのは避けたいですよね。
こんな売却時のトラブルを未然に防ぐために、不動産仲介と仲介手数料の内容について事前に知っておきましょう。このページでは、不動産仲介の仕組みや手数料の相場、媒介契約時の注意点を解説しています。
目次
不動産を売却するときの仲介とは？
マンションや土地などの不動産を売りたいとき、買ってくれる人をどうやって探しますか？買いたい人を自分で探すとなると、広告を出したり、売買契約のことを勉強したり、とてつもなく困難な道のりが待っています。
そのため、不動産を売却するときの一般的な手法として、不動産会社のような業者に不動産を売りたい人と買いたい人を仲立ち(マッチング)してもらう不動産仲介があります。
不動産会社に仲介を依頼する場合は、媒介契約というものを締結します。媒介契約を結ぶと、不動産会社はあなたの代わりに広告やネットワークなどを使って、不動産を買いたい人を探してくれます。
うまく購入希望者が現れて売買契約を結ぶことができたら、仲介してくれた不動産会社に報酬を支払います。これが、仲介手数料というわけです。
不動産を売るには買取という方法もある
不動産を売却するには、仲介以外にも「買取」という方法があります。買取は不動産業者に物件を買い取ってもらう方法で、早く確実に売ることができる特徴がありますが、売却価格が低くなってしまうのが一般的です。
仲介と買取のメリットとデメリットについてまとめましたので、買取を検討している方は参考にしてみてください。
仲介手数料はいつ払う？
不動産取引の仲介手数料は成功報酬型。契約が成立するまでは仲介手数料は発生しませんし、もし売買契約が無効や取り消しになった場合も支払う必要はありません。
成功報酬のため、仲介手数料が請求されるのは売買契約が成立した後になります。法律上(※1)では、契約が成立すれば不動産会社は仲介手数料全額を請求することができますが、契約締結時に50％・不動産の引き渡し完了時に残り50％という形式が一般的です。
※1 宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款 第7条-報酬の請求 乙の媒介によって目的物件の売買又は交換の契約が成立したときは、乙は、甲に対して、報酬を請求することができます。
タイミングは不動産会社に相談できる
仲介手数料と言えども不動産となると高額になりがちです。手持ちが無い場合や、手出しを避けたい場合など、交渉次第では不動産の引き渡し時(決済時)に全額一括という形を取れることもあります。実際の支払いタイミングは事前に不動産会社と相談しておきましょう。
不動産売却時の仲介手数料はいくらかかる？
不動産売却時の仲介手数料は、法律(※2)によって上限が決められています。つまり、不動産会社から請求される仲介手数料は、法律で定められた枠内となります。
販促(広告費)や不動産調査費用、契約手続き費用、不動産購入希望者の案内など、通常の仲介による費用は一切請求されることはありません。
ただし、仲介業務を依頼する際、通常では発生しない広告宣伝や出張などの例外的なものを依頼する場合は、その実費を仲介手数料と別に請求されることがありますので注意しましょう。
※2 宅地建物取引業法 第46条-報酬 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
不動産仲介を頼らない方法もあるが
仲介手数料を払いたくない場合、個人で不動産を売却するという力技もあります。しかし、それには不動産の知識はもちろん、買い手探しや契約、トラブル対応などを自分で行う必要がでてきます。
不動産売却は高額取引のためトラブルが付きもの。仲介手数料を払うだけの意味はあるでしょう。不動産を売る際は、基本的には仲介業者を使って売却することをおすすめします。
仲介手数料の上限額の計算方法
不動産売却時の仲介手数料の上限は一律ではなく、以下のように取引額(売買代金)の金額区分ごとに決められています。また、仲介手数料は消費税の課税対象のため、これに加えて消費税がかかります。
| 取引額 | 報酬額上限(税抜) |
|---|---|
| 取引額200万円以下 | 取引額の5%以内 |
| 取引額200万円超400万円以下 | 取引額の4%以内 |
| 取引額400万円超 | 取引額の3%以内 |
計算方法は、取引額が該当する上限をそのまま当てはめるのではなく、区分ごとに分解して算出します。
上限額の計算例
売買価格1,000万円の物件の場合を例に、実際に計算してみましょう。
まず、1,000万円をそれぞれの区分に該当する額を分解してみると、200万円以下:200万円、200万円超400万円以下:200万円、400万円超:600万円となります。
区分ごとの上限額を算出すると以下の表のようになります。
| 取引額 | 上限 | 報酬額(税抜) |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 5％以内 | 10万円 |
| 200万円超400万円以下 | 4％以内 | 8万円 |
| 400万円超 | 3％以内 | 18万円 |
| 合計 | 36万円 | |
以上の通り、売買価格1,000万円の物件の仲介手数料上限は36万円(税抜)となります。
速算式で上限額を簡単に算出する
区分ごとに分解するとややこしく思えますが、取引額400万円超の不動産の仲介手数料上限額は、以下の速算式という方法で簡単に算出することができます。
仲介手数料 = 売買価格 × 3％ ＋ 6万円
速算式では全体を3％で計算し、200万円以下と200万円超400万円以下で生じる差額の6万円を足すことで、分解計算した場合と同じ計算結果を出すことができます。
同様に、200万円超400万円以下の不動産の仲介手数料上限額は、以下の速算式で算出することができます。
仲介手数料 = 売買価格 × 4％ ＋ 2万円
300万円の物件を例にしてみましょう。分解計算では、200万円以下:200万円、200万円超400万円以下:100万円に分けられ、
10万円(200万円×5％) + 4万円(100万円×4％) ＝ 14万円
となります。
速算式では、
12万円(300万円×4％) + 2万円 ＝ 14万円
で、同じ結果を簡単に出すことができました。
仲介手数料の計算方法を知っておくと、不動産売却時の手数料として最大でこれぐらいの費用がかかるということが前もってわかります。ぜひ覚えておくようにしましょう。
仲介手数料には媒介契約の種類による差はない
不動産を売却する際に仲介業者と結ぶ媒介契約には、以下の3つの種類があります。まずはそれぞれの特徴を確認してみましょう。
専属専任媒介契約
特定の1社に仲介を依頼する契約です。その名の通り専属の契約になりますので、媒介契約中は他の不動産業者に依頼することはできなくなります。
専任媒介契約
これも特定の1社に仲介を依頼するもので、媒介契約中は他の不動産業者に依頼することはできなくなります。ただし、売り主が自分で購入希望者を見つけてきた場合は、不動産業者を通さずに売買契約をすることができます。
一般媒介契約
他の2つと異なり、複数の不動産業者に依頼することができます。売り主が自分で購入希望者を見つけて売買契約をすることも可能です。
ここで気になるのは仲介手数料の違いですが、どの媒介契約を選んでも仲介手数料は変わりません。一般媒介で複数の不動産業者に依頼した場合でも、最終的に契約が成立した不動産会社だけに成功報酬として仲介手数料を支払えば良いのです。
どの契約を選べば良いかわからない方は、媒介契約の選び方についてまとめたページを参考にしてみてください。
売主都合で媒介契約を解除する場合は注意
媒介契約をした後に気が変わって解約したい場合は、媒介契約の種類に関わらず途中で契約を解除することが可能です。ただし、売り主の都合で中途解除する場合、不動産業者から実費を請求されることがあります。
実費請求されるものの例としては、現地調査にかかる交通費や写真代、新聞・雑誌などの広告費、購入希望者を現地へ案内する際の交通費などです。これらの実費は、売買成立時に発生する予定だった仲介手数料を超えない範囲で請求されます。
契約解除をする際の費用負担や手続方法は契約書に明記されていますので、媒介契約時に必ず確認しておくようにしましょう。
仲介手数料が無料の不動産業者は信用できる？
最近は仲介手数料を半額にしたり、無料にする不動産会社も見られるようになってきました。経費が抑えられるのは良いのですが、なぜ安くできるのか知らなければ心配になってしまいますよね。
仲介手数料は法律で上限を決められているだけで、その範囲内であれば不動産業者が自由に設定することができます。つまり、仲介手数料を値引きするのも全くの無料にするのも、不動産業者の勝手ということです。
しかし、仲介手数料を無料にできるのにはカラクリがあります。まずは両手仲介と片手仲介の2つの仲介形式の説明をしましょう。
両手仲介と片手仲介とは？
不動産売却時に仲介業者を使えることは説明してきた通りですが、同様に買い主側も仲介業者を利用するのが一般的です。つまり、不動産の仲介では「売り主側の仲介業者」と「買い主側の仲介業者」の2社が動くことになります。
売買契約が成立すれば、売り主側の仲介業者は売り主から、買い主側の仲介業者は買い主から、それぞれ仲介手数料をもらうことができます。このように、どちらか片方から手数料をもらう仲介を行うことを不動産用語で「片手仲介」と言います。
では、売り主と買い主が同じ仲介業者に依頼した場合はどうなるでしょう？この場合、1社の仲介業者が仲介を行い、売り主と買い主の両方から仲介手数料をもらうことができます。これを「両手仲介」と言います。両手仲介の場合、仲介業者は1件の取引で倍の手数料をもらえることになります。
仲介手数料が無料になる理由
仲介手数料が無料の仲介業者は、この両手仲介を利用しています。売り主側を無料にしても、買い主側から手数料を取ることで利益を確保できているというわけです。
ただし、仲介手数料無料の場合、仲介手数料以外の名目で費用を請求されたり、売却価格を相場より値切られたりするケースも往々にしてあります。契約書の確認はもちろん、値切り対策として、売却する物件の相場はあらかじめ把握しておくようにしましょう。
その他、悪徳な不動産業者が行う手口について、騙されないためのポイントを解説したページも確認しておくと良いでしょう。
不動産仲介で重要なのは不動産会社選び
不動産売却の仲介を依頼する場合、どの不動産会社でも良いというわけではありません。不動産会社によっても得意な物件や不得意な物件があるのです。
不動産仲介で重要なのは、あなたの物件に適した不動産会社を選ぶこと。不動産会社を選ぶときのポイントを参考に、正しい不動産会社を選択しましょう。
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