3種類の媒介契約

媒介契約の種類には、「一般媒介契約」「専属媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

これら3種類の媒介契約にはそれぞれに特徴があり、契約を結ぶ種類によっては売却内容に大きな差が出ることもあります。

例えば、複数の不動産会社と媒介契約が結べるかどうかの「複数契約の可否」や、売主が自分で見つけた買い手と直接契約できるかどうかの「自己発見取引の可否」などがあります。

選択した媒介契約によって契約内容に差が生まれ、メリット・デメリットに繋がることになります。したがって、媒介契約ごとの特徴や制約などをしっかり理解した上で、契約を選ぶことが大切です。

専属専任媒介契約のメリット

この契約のメリットとしては、「不動産会社が積極的に営業活動を行ってくれる」ということが挙げられます。

専属専任媒介契約の有効期間は最大3ヵ月となっており、期間内に売買成立させなければ依頼者が別の不動産会社と契約する可能性があるからです。

不動産会社は仲介による仲介手数料が欲しいため、他の媒介契約に比べると販売活動に力を注ぐ傾向があると言えます。

専属専任媒介契約のデメリット

複数契約が制限されていることで、不動産会社が売主・買主の両方からの仲介手数料を得るために「囲い込み」を行うリスクがあるということがデメリットとなるでしょう。

専属媒介契約のメリット

専属媒介契約のメリットは、不動産会社からの仲介業務報告を聞きつつも好条件な買い手を見つけた際にはそちらと契約できる、融通が効く点が挙げられます。

そのため、専属専任媒介契約よりも専属媒介契約のほうが選ばれやすい傾向があります。また、専属媒介契約の有効期間も最大3ヵ月です。

専属媒介契約のデメリット

複数契約禁止の制約が付いてしまうため、専属専任媒介契約と同じように「囲い込み」に遭ってしまうリスクがデメリットになるでしょう。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社へ依頼できるため買い手の幅が広がるということが挙げられます。

不動産会社側からすると他社よりも先に買い手を見つけなければ仲介手数料を得ることができないため、営業活動が活発になる傾向があります。

一般媒介契約のデメリット

競争が発生しないようなニーズが少ない物件の場合、不動産会社側は仲介手数料を得られる可能性が低くなるために営業活動が疎かになってしまうデメリットが考えられます。

また、定期業務報告も義務付けられていないということで、仲介業務の状況が把握できない点もデメリットだと言えるでしょう。

売主側の希望条件を提示する

売却価格や売却時期など、売主が希望する条件を不動産会社に対して提示することは重要なポイントです。

通常は広告活動を通じて買い手を探しますが、「マンションを売り出していることを知人に知られたくない」といったケースもあるでしょう。そんなときも、希望をきちんと伝えておけば、控えめな広告で売却活動を行うことも可能です。

また、売却に係る希望条件が明確になれば不動産会社の作業効率も上がるため、お互いに必要な意見交換だと言えるでしょう。

希望条件の数や内容次第では不動産会社に承諾してもらえない可能性もあります。前もって希望条件に優先順位をつけておくことをおすすめします。

仲介業務の内容を確認する

仲介業務の内容は不動産会社ごとに異なるため、不動産会社が行う仲介業務の内容についての説明を媒介契約前に確認しておきましょう。

多少の相違であれば売却全体に大きな影響はありませんが、中には重要度の高いサービスが業務内容に含まれていないこともあるので個別に確認しましょう。

仲介手数料の確認

仲介手数料は、宅建業法により「不動産会社が受け取れる上限額」が定められています。法令で定められた上限額を超えて請求された場合、不動産会社側の法令違反なので売主側は応じる必要はありません。

仲介手数料の上限額(税抜き価格)は以下の通りです。

• 取引額200万円以下：取引額×5%
• 取引額200万円超~400万円以下：取引額×4%+2万円
• 取引額400万円超：取引額×3%+6万円

また、仲介手数料は「売買契約が成立したとき」に発生する費用ということもあり、媒介契約締結時点で請求された場合も売主側は応じる必要はありません。

仲介手数料の扱いに問題のある不動産会社だと発覚した際は契約を避けるようにして下さい。

仲介手数料の支払い時期に関しては、売買契約成立時に全額または売買契約成立時と引渡し時に半額ずつ分けて支払うパターンがあります。一般的には半額ずつ分けて支払う方法が採用されていますが、どちらを採用するか不動産会社と取り決めておくと良いでしょう。