譲渡所得の計算方法と減税するための特例
不動産を売却した際には、一定の利益が発生することがあります。この利益のことを「譲渡所得」といい、譲渡所得に対しては「所得税」が課税されることになります。
今回は、不動産売却時における譲渡所得とはどのような内容なのか、その計算方法や減税方法について解説していきます。不動産の売却を行うにあたって税金の知識は重要なため、必ず理解しておくことをおすすめします。
目次
不動産売却における譲渡所得とは
譲渡所得とは、建物や土地などの不動産を売却した際に発生する利益(所得)のことをいいます。
また、発生した譲渡所得に対して課される税金のことを「譲渡所得税」といいます。
譲渡所得税は、売却の対象となる不動産が利益目的でないマイホーム売却であっても、利益が発生すれば確定申告を行い納税しなければならない税金です。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得の計算方法は、次のような計算式で行われます。
譲渡所得 = 譲渡価格 － (取得費 + 譲渡費用)
では、計算式に出てくる譲渡価格、取得費、譲渡費用について細かく見ていきましょう。
譲渡価格
譲渡価格とは、不動産を売った価格のことを意味します。取得費
取得費については「家を購入した費用」と思われがちなのですが、実際のところは「減価償却費」を差し引いた金額のことをいいます。
減価償却費とは、”モノの劣化”を表しています。不動産のうち建物は「時間の経過とともに価値が減少していく」と考えられてるため、譲渡所得の計算の際には減価償却費を含める必要性があるのです。
取得費の計算方法は「実額法」と「概算法」のどちらかによって求められます。実額法での計算方法は以下の通りです。
実額法：取得費 = 取得にかかった費用の合計額 – 減価償却費
売却に係る不動産すべての取得費が判明する訳ではなく、中には不明なケースも存在します。そのような場合には、譲渡価格に「5％」を乗じて取得費とする概算法が適用されます。概算法での計算方法は以下の通りです。
概算法：取得費 = 譲渡価格 × 5％
譲渡費用
譲渡費用とは、不動産を譲渡(売却)するためにかかった費用のことをいい、「仲介手数料」や「印紙税」などが該当します。譲渡所得の税率は「所有期間」によって異なる
不動産を売却した際の譲渡所得にかかる税金の税率は、その不動産を所有した期間によって異なります。
税率は、“売却した年の1月1日時点”で所有期間が5年を超える不動産の売却には「長期譲渡所得」が適用され、所有期間が5年以下の不動産の売却には「短期譲渡所得」が適用されます。
長期譲渡所得の税率
長期譲渡所得の税率は以下の通りです。
長期譲渡所得の税率：15.315％(所得税) + 5％(住民税) = 20.315％
短期譲渡所得の税率
短期譲渡所得の税率は以下の通りです。
短期譲渡所得の税率：30.63％(所得税) + 9％(住民税) = 30.63％
所有期間ごとに税率が異なる理由は、「地価の安定」や「供給促進」などの目的があるからです。
所有期間の短い不動産の売却は投機的取引を抑制するために税率を高めに設定し、所有期間の長い不動産の売却は供給促進へのアプローチとして税率を低めに設定しているとされています。
譲渡所得税を減税するための特例
売却益の大きい不動産の売却は税額も大きくなります。少しでも負担を軽減させるために、不動産売却では以下のような譲渡所得税を減税できる特例が設けられています。
- ① 3,000万円の特別控除の特例
- ② 軽減税率の特例
- ③ 買換えの特例
①3,000万円の特別控除の特例
一定の要件を満たすことで、居住用不動産(マイホーム)を売却した際に、所有期間に関わらず、譲渡所得から最高3,000万円の特別控除を受けることができる特例です。
3,000万円の特別控除の特例を受けるためには、次のような要件を満たす必要があります。
- 売主が居住していた不動産であること
- 売主と買主の関係性が、親子や夫婦などの特別なものではないこと
- 売却した年から2年の間に本特例、譲渡損失の特例を受けていないこと等
②軽減税率の特例
不動産の所有期間が「10年以上」の場合のみ、通常の税率よりも軽減された税率を受けることができる特例です。また、「3,000万円の特別控除の特例」と併用して利用することも認められています。
軽減税率の特例を受けるためには、次の要件を満たす必要があります。
- 売却する居住用不動産の所有期間が10年以上であること等
③買換えの特例
不動産を売却して新しい居住用不動産を購入した際、受けることができる特例です。
本特例を適用するためにはいくつかの要件を満たす必要があり、「3,000万円の特別控除の特例」「軽減税率の特例」との併用利用は認められていません。
買換えの特例を受けるためには、次の要件を満たす必要があります。
- 売却する不動産の所有期間が10年以上であること
- 売却価格が1億円以下であること
- 購入する不動産の床面積が50㎡以上であること等
具体的な譲渡所得税の計算例
では最後に、マイホーム用の不動産売却を例にして具体的な譲渡所得税の計算方法を確認していきましょう。
- 売却価格：4,000万円
- 取得費：不明
- 譲渡費用：250万円
- 所有期間：9年
このような物件の場合、取得費、譲渡所得、そして譲渡所得税はどうなるでしょうか？
取得費
この売却例は取得費が不明なため、実額法ではなく「概算法」で求めることになります。
概算法で計算した場合、売却価格4,000万円 × 5％という計算式から200万円が導き出され、取得費は「200万円」ということになります。
譲渡所得
この例はマイホームの売却であるため「3,000万円の特別控除の特例」は適用できるものの、他の要件は満たしていないので「軽減税率の特例」「買換えの特例」は適用することはできません。
そのため、譲渡所得の計算式は、4,000万円 – (200万円 + 250万円) – 3,000万円となり、譲渡所得は「550万円」ということになります。
税率
この売却例は所有期間9年。そのため、税率は「長期譲渡所得の税率」が適用されることになります。
よって課税譲渡所得は、550万円 × 20.315％ = 1,117,325円ということになります。
まとめ
マイホームの売却では「3,000万円の特別控除の特例」が適用されるため、余程の売却価格でない限り、譲渡所得税が課されるケースはほとんどないでしょう。
ただし、不動産売却に係る税金などの知識については、売却を行うにあたっての必須知識だといえます。
これから不動産の売却を検討している方は、これらの点について事前に理解しておくと良いでしょう。
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