築浅のマンションは評価が高い

マンションの構造はRC造やSRC造が中心です。そのため、木造の一戸建てと違い、建物の耐用年数や耐久性が高く、税法の法定耐用年数も長いことから、築年数の浅い物件では評価が高くなります。

特に重視されるのは立地と回数

また、マンションの査定基準では立地と階数が特に重視されます。人気のターミナル駅の駅前物件などは購入時よりも査定額が高くなることもあります。低層階の物件よりも高層階の物件の方が中古市場で人気が高い為、評価も高くなります。

設備の劣化も評価のポイント

一戸建てと違い、マンションは建物の構造に劣化が起きにくい物件です。中古市場で重視されるのは室内の設備が古くさくないかどうか、というポイントです。

そのため、水回り関係を中心に設備の更新をしているかどうかで査定の評価が分かれます。特に築10年を超える物件では、水回りの劣化や陳腐化が如実にあらわれるので、売却前にリフォームを行うかどうかを考える必要があります。

加点減点される土地の特徴

例えば、以下のような土地であれば、評価は加点されます。

• 角地の土地である
• 大型の商業施設がすぐ近くにある
• 公共施設が近い
• 人気の学区にある

反対に、以下のような土地の評価は下がります。

• 土地の形状や隣接地との関係で容積率や建蔽率をうまく消化しきれない
• 高層建築物に囲まれていて日当たりが悪い
• 隣が墓場や葬儀場、火葬場がある
• 近くに暴力団の事務所がある
• 線路沿いの土地
• 大きな通りや高速道路のすぐ側で騒音が煩い

適正な査定価格が出るかどうかは不動産会社の能力次第

不動産の基本的な査定の方法は、まず坪単価や平米単価がいくらなのかを割り出し、そこから各物件の特性や売却条件に合わせて加点と減点を行っていき、最終的な査定額が導き出されます。

しかし、この方法で査定額を決めてしまうと、ほとんどのケースで加点よりも減点されることが多くなり、取引相場よりも安い査定額が算出されることになります。

無料査定と有料査定の違い

不動産査定で一般的なのは無料査定です。無料査定は不動産会社が実施するため、営業的な側面が強く、査定額は実際の売り出し価格よりも高くなる傾向があります。

これに対して有料査定では不動産の鑑定評価を専門とする「不動産鑑定士」が実施することになります。

不動産鑑定（査定）は証拠資料として使われることが多く、査定価格は実際の売り出し価格よりも低くなる傾向があります。

無料査定と有料査定は、査定目的や鑑定の担当者、鑑定の方法が異なるため、優劣をつけられるものではありません。

そもそも、無料査定でも有料査定でも、査定で算出する価格は参考価格の1つに過ぎないということを知っておきましょう。査定額はあくまで査定額。実際の売却価格と査定額は異なるのです。

有料査定の料金

不動産鑑定士が実施する不動産鑑定では、評価対象となる不動産の種類とその評価額によって鑑定費用が異なります。一般的な費用相場は以下の通りです。

鑑定費用は鑑定会社によって異なりますので、実際に依頼する場合は事前に確認しておいたほうが良いでしょう。

なぜ無料の不動産査定は無料なのか

不動産会社の無料査定は、不動産会社が過去の不動産取引実績を参考にして査定額を算出します。よって、不動産鑑定士の実施する不動産鑑定とは性格が異なります。

不動産会社は査定から不動産仲介につなげ、仲介手数料（紹介料）の獲得を目的としています。つまり、不動産会社による不動産査定は営業の一環のため、無料で実施することができるというわけです。

無料査定と有料査定は用途にあわせて使い分ける

一般個人が住まいなどの不動産を売却するのであれば、無料の不動産査定で十分です。しかし、裁判所や税務署に提出する証明書類では不動産鑑定士の実施する不動産鑑定が必要となります。

つまり、無料査定と有料査定は目的や用途に合わせて適切な使い分けをすることが大切なのです。