瑕疵担保責任とは？

売買対象となった不動産に欠損が確認された場合に、買主が売主に対して契約の解除や損害賠償を請求できることが民法で定められており、これを「瑕疵(かし)担保責任」といいます。

一般的に欠陥やキズなどが「瑕疵」に該当しますが、建物や土地に関する欠陥不具合は見ただけでは確認することが難しいものが多くあります。

例えば、雨漏りやシロアリ被害といった建物に関する欠陥のように、 売主が瑕疵を把握しないまま売却して買主が購入後に瑕疵を発見した場合の「隠れた瑕疵」は瑕疵担保責任の対象となります。

ただし、あくまで瑕疵担保責任に該当するのは「隠れた瑕疵」に係るものであり、瑕疵を故意に隠していた場合は別の責任を追及されることになるので注意しましょう。

瑕疵の種類

不動産取引における瑕疵の代表的なものといえば雨漏りやシロアリ被害といったものですが、他にはどのようなものが思いつきますか？

瑕疵の種類は「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」「法律的瑕疵」の3つに分類することができます。

売主が瑕疵担保責任を負う期間

瑕疵担保責任について気になるのが「責任を負う期間」です。売主はいつまでこの責任を負うのでしょうか？

民法によれば、買主が瑕疵の存在を知ってから「1年以内」に申し出れば、売主は瑕疵担保責任を負わなければならないものとしています。

しかし、その瑕疵が売買前にあったものなのか、または購入後にあったものなのか、判断材料がなければ区別するのは非常に困難なものですよね。

民法に定められている通りに適用されると、引渡しから何年経過しても売主が責任を負うことになり、売買における売主の責任が大きくなってしまいます。

そのため、売主が”個人”の場合は売買契約時の際に、瑕疵担保責任の期間を「2～3ヵ月程度」に設定し、売主の責任負担を軽減させることが一般的です。

売主が”不動産会社”の場合は、宅建業法により責任期間を「2年以上」に設定しなければいけません。

瑕疵担保責任への対処法

瑕疵担保責任を負う期間を短く設定したとしても、期間中に瑕疵が見つかれば売主が責任を負うことになります。

これでは売買に不安が残るため、売主の瑕疵担保責任は「既存住宅売買瑕疵保険」で補うことができます。これは住宅瑕疵担保保険であり、売主が検査機関に検査を依頼し、瑕疵担保責任による責任負担を”保険金”で支払えるというものです。

保険の対象は住宅の柱や壁などの「構造耐力上主要な部分」、窓や屋根などの「雨水の侵入を防止する部分」などの範囲に規定されており、保険期間は1年間～5年間。保険金の支払い上限額は500万円～1,000万円となっています。

このような瑕疵保険サービスを活用すれば、安心・安全に不動産売却を行うことができますね。

まとめ

不動産売買における瑕疵担保責任とは、「発見できない瑕疵があれば、取引後だとしても売主が責任を取るもの」ということです。マンション売却の場合は、共有部分の瑕疵であっても売主負担となるので注意が必要です。

不動産売却の際は瑕疵担保責任の内容や範囲を理解し、保証サービスなどの活用も考えておくようにしましょう。