土地を高く売りたいなら知っておくべき最低限の知識
土地を売ろうと思ったときに困るのが、不動産の取引のこと。一番知りたいのは「どうすれば少しでも高く売れるか？」だけなのに、取引の目安や言葉の意味につまずいてしまいますよね。
このページでは、土地を高く売りたいと考えているなら知っておきたい知識を解説します。
目次
坪とは？
坪(つぼ)という単位は古くから使われており、土地面積や建物の床面積を表すのに重宝されています。しかしながら、この単位に馴染めない世代は増えてきましたね。
日本では、計量の基準である計量法（けいりょうほう）が1951年に制定されました。これによって「国際的に通用する計量単位を使う・面積は㎡を法定計量単位する」ということが決まり、坪という単位を使う尺貫法(しゃっかんほう)は1959年廃止に。つまり、実は取引や証明のために「坪」を使用することは禁止されたのです。
不動産の表示に関する公正競争規約施行規則でも、”土地の面積や建物の床面積は、メートル法により表示すること”と定めています。ただし、取引や証明に用いない参考値として坪も併記するのは認められています。
尺貫法とメートル法の表記の違い
尺貫法である坪とメートル法である平方メートルの表記の違いを確認しておきましょう。それぞれの単位を使った面積の表示は以下の通りです。
| 計量方法 | 面積の表示 |
|---|---|
| 尺貫法 | 坪 |
| メートル法 | 平方メートル・㎡ |
ちなみに1坪は約3.305785㎡ですが、もしあなたが坪に馴染めなくても大丈夫です。正式な取引では必ず平方メートルで表記されることになります。
坪を理解できると便利
「この和室は畳6枚だから約3坪。」「このフローリングの洋間はだいたい畳10枚分だから約5坪だ。」というように、畳を思い浮かべることで広さを実感しやすい場合もあります。やはり、坪という単位は日本人の実生活に密着しているのです。
土地の価格の話でも、「このあたりの土地は坪単価で50万から55万はしますね」「昔は70万はしてましたよね」など、今もって坪が人気です。
地域での認識の違いには注意
おおよその広さ把握するのに、「1坪は畳2枚分」と言われています。しかし、畳の面積は地方で違う場合があるのです。
1坪は約3.305785㎡ですから、それを畳2枚分に分けると約1.653㎡となります。代表的な畳1枚の面積は、
- 江戸間での畳1枚は約1.549㎡
- 中京間での畳1枚は約1.656㎡
- 京間での畳1枚は約1.824㎡
ですから、関東の人(1)と関西の人(3)とでは、空間の認識に差がある可能性があります。これを考えると、土地の広さを坪で語るときは注意しておく必要がありそうですね。
坪単価とは？
坪単価とは、1坪あたりの価格のことです。正確に言うと約3.305785124㎡あたりの価格、ざっくり言うと名古屋あたりの畳サイズ(2)で2枚分の広さの価格です。
建築費用の比較に使う坪単価と混同しないようにしましょう。ハウスメーカーが使う坪単価とは、建物を建てるときの1坪当たりの建築費のことです。建物の延床面積を坪であらわし、建築コストを坪数で割って、建物の建築費が高いのか安いのか比較するときに使います。
いずれの場合でも、坪や坪単価にピンと来ない場合は無理をせず、メートル法で算出してもらうようにしましょう。
地価とは？
土地の価格、つまり地価は単位土地面積1㎡あたり、あるいは1坪あたりで評価します。
自分の土地が今いくらするのか知りたいとき、「地価を調べてみたら？」と簡単に言う人もいますが。実はとってもわかりづらいものなのです。
一物四価、一物五価とは？
地価を知りたい時に参考となるデータには以下のような指標があります。
- 公示地価
- 基準地価（都道府県基準地価格）
- 路線価（相続税路線価）
- 固定資産税評価額
- 実勢価格
このうち、1～4は公的な評価です。同一の土地に対して4種類の公的土地評価が存在することを「一物四価」と呼ばれます。同一の土地について異なった水準で公的評価がなされているということで、混乱の元だと言う人もいます。
また、さらに実勢地価（5）を加えると「一物五価」と呼ばれます。
土地の価格を決める5つの指標
それでは、これらの指標がそれぞれどんなものか確認してみましょう。
公示地価
国土交通省が地価公示法に基づいて発表します。都市計画法に規定する「都市計画区域」内に定めた標準地の、毎年1月1日時点における1㎡あたりの価格で、土地取引の指標とされます。
基準地価（都道府県基準地価格）
都道府県が国土利用計画法施行令に基づいて発表します。定めた基準地の、毎年7月1日時点における1㎡あたりの価格です。都市計画区域外も含めていることから、公示価格を補完するものとして、土地取引の指標とされます。
路線価
国税庁が発表する、相続税算定の基礎となる評価額です。主要な道路に面した土地を対象とした、毎年1月1日時点における評価額で、公示地価の80％を目標に決定されます。
公示地価や基準地価に比べて圧倒的に調査地点数が多いのが利点で、公示地価がわからない場所は路線価を1.25倍すればおよその公示地価になるということになります。
固定資産税評価額
市町村が発表する固定資産税などの算定の基礎となる評価額です。３年に一度評価替えされ、公示地価の70％程度と言われています。
実勢価格
現実に売買が成立した価格のことです。正常な価格を含んではいますが、売り急ぎや買い急ぎなどの特殊事情があったケースも含んでいるので、絶対的な相場価格ではないところに注意が必要です。
指標だけで土地の価格が決まるわけではない
土地取引の指標とされるというのはなんとなく理解できても、本当に自分の土地の指標となってくれているのかは難しいところです。あくまで指標なのです。
都市部や開発が進む地域以外の土地、あるいは主要道路沿いにない土地は、別途評価の手を加えなければなりません。近隣での取引事例が少ないとなると、不動産会社も査定に頭を悩ませることになるかもしれません。
取引相場とは？
取引相場とは、過去に取引された事例や周辺の取引価格から考えられる土地の取引価格の水準のことです。
取引相場は土地を売るときの重要な要素。売り主と買い主の間で合意に達成できた価格水準ですから、土地の査定額にも大きく影響します。
では、実際にどんな要件が相場を動かしているのでしょう？土地取引の相場に影響を与えるポイントは次のようなものです。
- 立地条件が良い
- 土地の収益性が高いと見込まれる、開発に向いている
- 需要度が高いこと
もともと希少的価値がある土地に、収益性や有用性の付加価値がさらに付けられれば、いっそう高値で取引されることになります。
別の言葉で表現するなら、「土地の価値はどれだけ需要があるかで決まる」と言えます。これが取引相場を動かす大きな要因です。
土地の需要とは？
土地の需要はどのような人にあるのでしょうか？必要としている買い主には、以下のような人が考えられます。
- その土地に住みたい、あるいは利用したいと希望している一般人
- その土地周辺が人気のエリアであるなど地価の上昇が見込め、投資の対象にしたい投資家
- その土地、または周辺で開発計画を進めている、あるいは特定の土地利用計画を立てることのできる土地開発業者
あなたの土地をどうしても欲しい、○○に利用したい、という個人や事業者が現れたら、思わぬ高値で取引されるかもしれません。
商業施設や事業用地として土地を活用して大きな収益が見込まれるとき、相場とは関係なく高値で取引されることがあるのは、このような事情によるのです。
まとめ
土地の地価とは公的な評価、つまり一般的な取引の指標とされるものにすぎない場合もあります。実際の取引価格は、その時の相場によって変動するものです。
つまり、立地条件が良かったり需要度が高ければ、通常の取引相場とは関係なく高値で取引されることもあるのです。
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