一戸建てが高額査定されるポイントと売却前に確認しておきたいこと
一戸建て（土地付き戸建）を売る場合、土地やマンションとは異なる事情があります。土地と建物は別で評価されるものなのですが、売値は一戸建てとしての「まとめ売り価格」で表示されるため、売値の設定が難しくなるのです。
このページでは、不動産査定で戸建て物件が高額査定されるポイントと売却前に確認しておきたいことを解説します。
目次
資産価値の高い一戸建てとはどんなもの？
建築費にどんなにお金をかけても、奇をてらっているような物件の場合、その資産価値の評価は難しくなります。
戸建て物件は、一般的に見て魅力を感じられ、評価が高いポイントが多ければ多いほど、人気が集まって高く売れることになるのです。
戸建て物件が高額査定されるときに影響する要因として、以下のようなものがあります。
- 地理的要因
- 人的要因
- 時間的要因
では、それぞれどのような点が資産価値に影響し、高く売れる要因となっているのかを見ていきましょう。
高額査定されるための地理的要因
地理的要因とは、物件の場所に関わる要素です。一戸建てが建っている土地の立地条件が良いほど、資産価値が高くなります。
マンションと違うのは、駅までの距離よりも住環境が重要視される点です。閑静な住宅街であるとか犯罪発生率が低いといった、良好な環境にあるほど良いのです。
さらに、通勤・通学・買い物に便利な場所であることが望ましく、条件がそろうほどより高く評価されます。
住みたい街として注目されているエリアや、高級感ある街づくりができ上がっているエリアには、そこに移り住むことを希望する人たちが集まってきます。
その場合、場所が第一目的となるため、たとえ建物が古くても他のエリアに比べてはるかに高額に取引されることがあります。
高額査定されるための人的要因
人的要因とは、物件に関わる人の要素です。建物を建築した人と、住んでいた人の二つの側面から考えられます。
物件の耐久性や信頼性
信頼や人気のあるハウスメーカーが建てた家屋である、耐久性が高く地震災害に強い建築物であると、買い手に安心感を与えます。
木造より鉄筋コンクリート造の方が圧倒的に法定耐用年数が長くなっています。耐久性に優れた家を求める人は増える一方と思われますので、資産価値が高いと言えます。
また、著名な建築設計事務所や建築士による設計であると、そこに高い価値を見出す人もいます。
物件の管理状況
使いやすい間取りであったり、住宅設備がより豪華で充実していればいるほど、魅力ある物件と言えます。また、その家の住人がしっかり管理をしており、建物や庭の手入れが行き届いている美しい家は、人を引き寄せてきます。
買い手にとっては、この家に住んでみたい・ガーデニングをしてみたい、などの理想的な生活を思い描きやすい家であれば、それだけ強い購買意欲を感じさせてくれますよね。
物件の権利関係
物件の権利関係にトラブルが無いかも重要な要素となります。買い主は物件を購入した後、自由に使用したいと思っているわけですから、使用が妨げられる恐れのある物件は避けたいと考えるものです。
また、一戸建ての建っている土地が、借地権の場合、所有権の場合に比べて資産価値は低くなります。
高額査定されるための時間的要因
年数が浅い建物ほど人気があり、資産としての価値も高くなります。土地と異なり、建物は新築した瞬間から価値のマイナス評価が始まります。経年劣化が資産価値を落としていくことになるわけです。
もちろん、劣化のスピードは構造、環境、管理などに影響されますから、個々の建物について評価されるべきですね。
建物は減価償却資産と呼ばれています。減価償却とは税法上、その価値を毎年減額していくことです。ただし、年々減価償却されながら減っていく残存価格というものは、あくまでも税務会計上のものです。現実の建物の資産価値をあらわすものではありません。
戸建てを売却する場合は所有権を確認しておく
一戸建ては土地と建物から成り立っていて、それぞれに所有権という権利があります。所有権を持っている人を所有権者といいます。
一戸建てを売ろうと考えたとき、仲介する不動産会社から「所有権者は誰ですか？」と確認されるでしょう。あなたが固定資産税を支払っている土地や家屋であるなら、所有権者はあなたですね。
ところが、親族が所有していた物件などを売ろうとして、登記簿を見ると土地の所有権者が違っていたということもありえます。
土地と建物の所有権者が売り主本人の場合
所有権は絶対的権利なので、所有権者であるあなたは土地付き一戸建てを自由に売ったり貸したり建築することができます。このケースでは買い主も安心して購入できます。
土地の所有権者が建物の所有権者と異なる場合
地主から土地を借りる借地権を設定し、その上に建物を建てて住んでいたケースです。借地権付きの物件は資産価値が低くなり、一般的には所有権価格の60～70％で取引されます。
借地権には次の2種類がありますので簡単に違いを知っておきましょう。
普通借地権
地主から土地を借りて建物を建てていた場合、地主に地代を支払うことになります。しかし、建物の所有者には固定資産税などの土地にかかる税金を支払う義務はありません。
よほどの理由がない限り借地契約は自動的に更新されます。建物は自由に売ったり貸したりできますが、契約内容による場合もあるので契約書や地主に確認したほうが良いでしょう。
定期借地権
定期借地権は、あらかじめ50年以上の期間を定めて土地の使用を認める、という借地権です。原則として、契約期間が終了したら既存の建物を取り壊し、土地を元の状態に戻して地主に返す契約となっていています。
いずれの場合でも所有権・借地権の内容については、事前にしっかり確認しておく必要があります。土地も建物も所有権の移転登記ができて、住宅ローンが組め、建物も自由に再建築できなければ、たとえ安くても嫌だという買い主もいるのです。
もちろん、借地権付き物件であっても、土地の所有権を購入するより低価格で済むため、住宅購入費を抑えたい人にとってはメリットがあります。買い主とのニーズが合致すれば、うまく売却できるでしょう。
まとめ
減価償却や所有権など難しく感じる話が多くなりましたが、不動産を売りたいと思う人が不動産のことを全て知っているわけではありません。権利関係のことも税金のことも、実際に売却しようという段階になって初めて知ったり気づいたりすることはよくあることです。
一戸建てを売却しようとする時は必要に応じて、税理士、司法書士に相談することもできます。不明な点は仲介を依頼する不動産会社に相談して、より高く売却できる道を探っていくと良いでしょう。
不動産査定をどこに依頼しようか迷っている方に、マネーポスト不動産売却が提案したい解決方法があります。それは、2つ以上の不動産査定サイトを組み合わせて使うことです。
不動産一括査定サイトには、提携社数が多いものや大手に特化したもの、マンションに特化したものなど、それぞれに特色があります。査定は無料ですし、各サイトの特色を活かすなら、どれか１つだけに絞る必要は無いと思いませんか？
おすすめの組み合わせは、大手に特化した「すまいValue」と片手仲介の「SRE不動産」です。この２つを使うことで以下のようなメリットが得られます。
- 三井のリハウスや住友不動産販売など「すまいValue」にしかない大手6社の一括査定
- エージェント制＆AIを導入する「SRE不動産」で高値売却の可能性を高める
- 最大で7社からの査定結果が得られるが、すまいValueは査定申込み時に不動産会社を選択できるので、多いと感じるなら減らすこともできる
- 備考欄に「メール連絡希望」の旨を入れれば電話が鳴りすぎることはない
もちろん、入力の手間がかかるというデメリットはありますが、１サイトの入力にかかる時間はたった１分ほどです。
さらに多くの査定結果を希望する場合は、全国の不動産会社を網羅した「LIFULL HOME'S」や「イエウール」にも査定依頼をしておけば万全でしょう。
大切なあなたの不動産を売るのですから、複数サイトで査定を行って査定内容に幅を持たせましょう。
大手不動産会社6社が参加する不動産売却ポータルサイト「すまいValue(バリュー)」。
小田急不動産、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産ソリューションズ、三井不動産リアルティ、三菱地所ハウスネットという国内最大手の6社に一括見積もりが可能です。
大手ならではの安心さと売却力を重視する方は、このすまいValue(バリュー)がおすすめです。
ソニーグループのSREホールディングスが運営する「SRE不動産」。首都圏・関西圏では外すことのできない不動産会社。
片手仲介・売却エージェント制度・AIによる価格査定など、成約価格・売却スピードに期待が持てるサービスを導入しています。
大手不動産会社から地域密着の不動産会社まで全国の不動産会社と提携しているLIFULL HOME’S（ライフルホームズ）の不動産一括査定サイト。
提携会社は国内最多クラスの1,800社以上、最大10社を選んで売却査定を依頼できます。マンションや一戸建てなどの住宅はもちろん、土地や倉庫・工場・投資用物件など各種不動産の売却にも対応。
物件情報とメールアドレスのみの登録で、物件の概算価格を確認できる「匿名査定」があるのもうれしいポイント。
