マンション売却にかかる税金はいくら？減税の方法は？
マンションを売却すると税金が発生することをご存知でしょうか？マンション売却は高額な取引になるため、それに比例して税額も高くなるのが特徴です。
また、さまざまな税金控除の特例が設けられていることも知っておきましょう。特例を使うことで税額を大きく減らすことができます。
マンション売却で発生した所得に対して、どの程度の税金がかかるのか、どの特例が適用できるのか、あらかじめ把握しておきスムーズに売却に進みましょう。今回は、マンション売却の税金について解説します。
目次
マンション売却で発生する税金とは？
マンションを売却する際、そのマンションの価値やニーズに応じて売却価格が高くなると、一定の利益が出ることになります。
この利益のことを譲渡所得(じょうとしょとく)といい、譲渡所得に対して「所得税」「住民税」といった税金の納税義務が発生します。
税金は、たとえ商売目的の売却ではなくマイホームの売却だとしても、利益が発生した場合は必ず納税しないといけないものです。マンション売却を行うにあたっては、売却益が出てもその額すべてが手元に残るわけではないことをまず理解しておきましょう。
マンション売却時の「譲渡所得」の計算方法
マンションの売却では、所得税の課税対象となるものを「譲渡所得」といいます。譲渡所得は次の計算式によって求めることができます。
譲渡所得 = 譲渡価格 – ( 取得費 + 譲渡費用 )
計算式の項目を簡単に説明すると下記の通りです。
譲渡価格
譲渡価格は、マンションを売却した金額のことを示します。
取得費
取得費は、売却したマンションを”いくらで取得したのか”を示します。内訳としては、購入代金や購入するために支払った仲介手数料、住み始めてからの設備改良費(リフォーム費用)なども含まれます。
ただし、建物部分については時間の経過と比例して価値が減少していくという考えが適用されるため、取得費から毎年の「減価償却費」を差し引く必要性があることに注意しましょう。
また、マンションの取得費が不明な場合は、譲渡価格の5％を取得費(概算取得費)として扱うことが可能とされています。
譲渡費用
譲渡費用は、マンションを売却するために要した支出費用のこと。マンション売却では仲介手数料、印紙税などが該当します。
税率は「マンションの所有期間」によって変わる
マンション売却に係る税率は、マンションの所有期間によって大きく異なります。
所有期間が5年以下の売却における所得を「短期譲渡所得」、5年を超える売却における所得を「長期譲渡所得」といい、それぞれの税率は以下の通りです。
- 長期譲渡所得(所有期間が5年を超える場合)：所得税15.315% 住民税5%
- 短期譲渡所得(所有期間が5年以下の場合)：所得税30.63% 住民税9%
例えば、譲渡所得が1,000万円の場合、短期譲渡所得の計算では「396万3000円」、その一方で長期譲渡所得の計算では「203万1500円」という税金が導き出されます。
このように、短期と長期によって乗じる税率が大きく異なるため、税金をおさえるために所有期間が5年を超えるように調整して売却するのも賢い方法だと言えます。
※所有期間は譲渡した年の「1月1日現在」が期間の数え方の基準となる点に注意しましょう。
マンションの売却に適用できる減税特例
譲渡価格に比例して高くなるマンション売却の税金ですが、一定の条件を満たすことにより適用できる特例がいくつかありますので紹介します。
3,000万円の特別控除の特例
居住していたマイホームを売却した際に受けられるのが、「3,000万円の特別控除の特例」です。
この特例が非常に優れている部分は、”所有期間に関係なく適用できる”という点にあります。この控除のおかげで、譲渡価格が3,000万円を下回るマイホームの売却では税金が発生しないことになります。
軽減税率の特例
売却するマンションを10年以上保有していた場合は、乗ずる税額を低くする「軽減税率の特例」という制度を適用することができます。
この制度は3,000万円の特別控除の特例と併用適用が可能なため、保有期間が10年以上のマンションを売却する際は活用するようにしましょう。
住宅ローン減税との併用に注意
居住用の自宅を買い替える際には注意が必要です。なぜかというと、3,000万円の特別控除の特例を適用した場合、マンションを売却した年から3年間のタイミングで家を購入すると、新しく購入した家に対しては住宅ローン減税を利用することができなくなってしまうからです。
そのため、3,000万円控除あるいは住宅ローン減税のどちらか片方を選択することになります。
まとめ
マンション売却時に発生する税金について解説していきましたが、極端に値上がりしたエリアのマンション売却などを除けばマンション売却に係る税金は非課税になることが多いです。
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