不動産売却の税金について

私たちがマイホームなどの不動産を売却することを専門用語で「譲渡」といい、さらに譲渡(売却)したことで得た利益を「譲渡益」といいます。不動産売却では、主にこの譲渡益に対して「所得税」と「住民税」が課税されることになります。

従って、たとえ今まで住んでいたマイホームを売却したとしても、儲けが発生すれば確定申告を行い「所得税」「住民税」というような税金を納税しなければいけません。

そのため、もし物件を2,000万円で売却できても、税金分を差し引くと手元に全額の2,000万円は残らない、ということをまず理解しておきましょう。

税率は不動産の所有期間で決まる

不動産を売却する際に課税される「所得税」と「住民税」は、対象となる不動産を”所有していた期間”によって乗じる税率が異なります。具体的には、譲渡した年の1月1日において所有期間が「5年を超えているか否か」で区別します。

5年を超えている場合は長期譲渡所得として計算し、5年以下の場合は短期譲渡所得として計算します。そして、税率は次のようになります。

• 長期譲渡所得：所得税15.315% 住民税5%
• 短期譲渡所得：所得税30.63% 住民税9%

つまり、不動産を3,000万円で売却したとしても、納税額は所有期間によっておよそ600万円近くも変わることになります。

このように、短期所有で不動産を売却すると高い税率で課税されることになるため、あえて長期譲渡になるように売却時期を調整するのも良いでしょう。

不動産売却で赤字が出るとどうなる？

不動産を売却した際に、必ず利益が生まれるとは限りません。なぜかというと、不動産市場は一定ではなく、景気や時期などの要因によって価格が変動するため、購入した価格よりも売却価格が値下がりすることもあるからです。

このように、不動産を売却することによって赤字となることを、譲渡所得ではなく「譲渡損失」といいます。

もし、マイホームの売却で譲渡損失が生じた場合は、その金額を同年の「給与所得」などの他の所得から差し引くことができます。

この制度を「損益通算」といい、さらに他の所得から差し引いても損失額が上回る場合は、「譲渡の年の翌年以後3年以内」に限り損失額を繰り越すこと(繰越控除)が可能です。

損益通算は優れた制度ではありますが誰でも利用できるわけではなく、「所有期間5年超え」などの要件を満たす必要があるので、事前に確認しておくようにしておきましょう。

まとめ

不動産は売却価格が大きいこともあり、課税される税金額も大きいものになるということを知っておきましょう。

また、売却にあたっては「所有期間」が発生する税率と関係してくるので「所有期間が4年の場合は、あと1年待ってから売却する」などの調整をおすすめします。そして、マイホームの売却は特別控除の特例などを上手く利用すると良いでしょう。