東京都のマンション売却を成功させるには？
2020年東京オリンピックの開催が決定したこともあり、東京都の不動産市況は日本で最も活発な市場と言える状況です。
不動産価格の高騰で購入価格より値上がりしているマンションも珍しくありません。まさに、都内のマンションを売るには絶好のタイミングです。
しかし、不動産価格の変動が大きい東京では、売出価格や売却のタイミング、地域特性などの要因をしっかり理解することが重要となります。
目次
東京都のマンション市場の推移
まずは「東京の不動産価格は高騰している」「価格変動が大きい」という根拠について、資料を提示しながら解説していきます。
不動産経済研究所が公表している「首都圏マンション市場動向」をみると、2008年はリーマンショックの影響もあり東京23区のマンション価格は5,190万円。ここ10年間で最も下落した年でした。
そこから横ばい価格で推移していきますが、東京オリンピック開催が決定した2013年頃を皮切りに不動産需要が高まり、2017年には7,089万円にまで価格が上昇し、右肩上がりの動向となっています。
23区別の新築マンション平均価格推移
東京の不動産価格はオリンピック開催を機に高騰していますが、これは東京都の市場全体からみた価格推移であって、人口密度や経済市況など地域特性が大きい東京では“23区別”の価格推移も把握しておいたほうが良いでしょう。
株式会社マーキュリーによる2018年11月の最新動向では、千代田区の平均価格は14,800万円で前年同月比102％のプラス、豊島区の平均価格は4,972万円で前年同月比23％のマイナスとなっています。
このように、東京市場全体からみれば不動産価格は高騰を続けているものの、23区ごとに区切って調査すると飛躍的に価格が上昇しているエリアもあれば下落しているエリアもあり、変動率はさまざまであることがわかります。
東京のマンションを売却する場合、マンションが所在するエリアや近隣地域の地域特性などを勘案することが必要です。媒介依頼する際も、不動産会社が市場動向を見極わめられているか確認すると良いでしょう。
東京都のマンションを売却するタイミング
東京の不動産価格は全体的に高騰しているため、「このまま価格高騰は続くのか？」という点が売主にとって最も気になる疑問でしょう。
このまま価格高騰が続くなら売却せずに保有するのが有効ではありますが、マンション売却の重要な判断材料である「経済要因」から考えると、”価格高騰はすでにピークを迎えており、オリンピック前には相場が下落する“と予想します。
よって、東京のマンション売却は「オリンピックが始まる前の2019年まで」がベストなタイミングだと言えるでしょう。
価格下落に繋がる「経済要因」
大幅な金融緩和により住宅ローンは過去最低水準でしたが、オリンピック後は金融緩和が縮小されて住宅ローンの金利は上昇すると予想されます。住宅購入者は減少し、不動産需要の後退と共に価格下落につながる可能性が大きいでしょう。
また、オリンピック前に高値を迎えると予想する投資家も多く、一気に大量の売り物件が市場に出回る可能性もあります。そうなれば、売り手市場から買い手市場へと変動していくことが懸念されるでしょう。
東京都のマンション売却を成功させる方法
東京の不動産売却を限りなく成功につなげるには、以下のような内容は最低限押さえておくようにしましょう。
ターゲット層を設定する
マンションを購入する買主は、自己利用目的の「エンドユーザー」と投資目的の「投資家」の2タイプに区別されます。
購入目的が違えば価格の判断基準も変わるるため、売却の際は最初に明確なターゲット層を設定することが重要です。
査定額の根拠から不動産会社を選ぶ
マンションの査定額は、過去の売買事例や近隣地域の相場を加味して提示されます。しかし、不動産は同じ物件は存在しない”個別性”が強いため、提示される査定額はあくまで基準の一つに過ぎません。
査定額よりも「主な需要者層」「地域の市場分析」「現在売り出されている物件との個別的要因の比較」など、査定額の根拠の質によって業者を選ぶようにすることが大切です。
仲介依頼は一般媒介契約を選ぶ
今後の市場動向を考えると下落傾向にある東京の不動産市況ですが、いまならまだ売主に有利な売り手市場なのは変わりません。
不動産一括査定サイトを活用する
たくさんの不動産会社から優良な業者を見つけ、効率的に売却活動をスタートするには、複数の不動産会社から査定額や根拠を同時に提示してもらうのが理想です。
そのためには、売却初心者の売主でも扱いやすい「不動産査定一括サイト」を活用することをおすすめします。
まとめ
今後の東京の不動産市場は、これまでのような価格高騰は期待できず、不動産需要は後退していくことが予想されます。
東京のマンション売却を成功させるポイントは、ニーズが落ち込んで売り手市場から買い手市場に移行する前に売却活動を始めることでしょう。
経済に左右されて変動が大きい不動産市場だからこそ、的確な判断力と積極的な行動が重要だということを覚えておきましょう。
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