住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、一定の期間中に居住した年数に応じて各年度の所得税から控除できる制度のことをいいます。

住宅を購入やリフォームなどを行った際に、銀行から返済期間が10年以上である住宅ローンを受けて住宅を購入した場合に適用されます。

住宅ローン控除の適用要件について

住宅ローン控除の適用要件は、基本的には新築・中古住宅のどちらにしても大きな違いはなく、主に次のような要件が定められています。

• 所得金額
• 借入金などの償還期間
• 居住する家屋の条件

ただし、中古住宅に関しては新築住宅の要件に加えて「満たす必要がある要件」があるため、新築と中古を区別して解説していきます。

住宅ローン控除の計算式

住宅ローン控除を適用した際、各年分の所得税から控除される金額の計算式はこちら。

ローン控除額 = 年末借入金残高 × 1％

上記の計算式から、具体的な計算方法を確認していきましょう。Aさんを例にしてみます。

• 年収：600万円
• 家族構成：妻、子1人
• 年間所得税額：20万円
• 年末時の住宅ローン残高：2,500万円

このケースでは、ローン控除額は2,500万円 × 1％という計算式から「25万円」が年控除額の上限となります。

ただし、Aさんは妻と子1人を扶養しているため、年間の所得税額が20万円となっており、控除上限額より5万円低くなっています。

少し前までは、所得税分の金額しか控除されない制度でしたが、改正により所得税から控除しきれなかった住宅ローン控除額を「翌年度の住民税」から最高136,000円を限度に一部控除される制度へと変更されました。

この場合、ローン控除額と所得税額の差である5万円分も住民税から控除され、結果的にAさんは上限25万円すべての控除を受けられるということです。

不動産売却との関係性・注意点

住宅ローン控除は、不動産売却のタイミング・その際の特例利用の有無によっては受けることができないため、注意が必要となります。

不動産売却には減税方法として『3,000万円の特別控除の特例』『軽減税率の特例』『買換えの特例』という特例があり、これらの特例を以下のタイミングで適用した場合は、住宅ローン控除の適用を受けることができません。

【過去】
控除の対象となる住宅に入居した年以前「3年間」に3つの特例のいずれかを適用した場合

【未来】
控除の対象となる住宅に入居した年の翌年・翌々年において、控除対象の住宅とその敷地以外の資産の譲渡に関して、3つの特例のいずれかを適用した場合

まとめ

不動産売却には細かい特例があり、複雑な仕組みになっています。今回、解説した「住宅ローン減税」は一般ユーザーが適用すべき特例だといえます。

ただし、不動産売却のタイミングや特例適用の有無次第では、受けることができない制度です。不動産に関わる税制については、いま一度確認しておくと良いでしょう。