売買契約までに知っておきたい「重要事項説明書」のこと
不動産の売却が成立して売買契約を交わす際、仲介する不動産会社が買主に対して「重要事項説明書」の説明を行います。
重要事項説明には、不動産に関する重要な情報を多く含むため、単語が難しいからと言って聞き流すのは絶対に避けてほしい内容です。
基本的には”買主”に対しての説明になりますが、どんな内容が説明されるのか売主であるあなたも知っておくようにしましょう。
重要事項説明書の内容とは？
重要事項説明書には大きく分類すると、「取引物件」「取引内容」「その他」に関する事項が記載されています。
- 取引物件に関する事項について(物件の権利や利用制限など)
- 取引内容に関する事項について(代金や瑕疵などの契約内容)
- その他に関する事項について(その他の留意すべき事項)
全体をひとくくりにして理解しようとすると複雑に感じてしまうため、理解しやすいよう内容を分けて解説してみます。
取引物件に関する事項について
(1)登記された権利の種類・内容等
不動産には所有権以外にも、抵当権や借地権といった様々な権利が存在することがあります。そのため、重要事項説明書の内容を通じて、その不動産に係る権利内容を買主に説明します。
また、登記簿の表題部に記録された所有者の氏名などの名義に関する情報も記載されます。
(2)法令上の制限
都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限の内容について記載されます。
特に、建ぺい率や容積率などの契約内容の別に応じて法令で定められた事項に関する概要が重要となります。
(3)私道負担に関する事項
敷地が接している道路が私道の場合、位置や面積、権利関係に関する事項が記載されます。
また、私道負担がない場合にも、「私道負担がない旨」を説明しなければいけません。
(4)電気、ガス、水道等の供給施設、排水施設の整備状況
飲用水・電気・ガスの供給施設、排水施設の整備状況について今すぐ利用可能なのか記載されます。
これらの施設が整備されていない場合は、その整備の見通しや負担に関する事項の説明が必要です。
(5)未完成物件の場合、完了時の形状・構造等
売買対象となっている不動産が未完成物件の場合(建築・造成に関する工事が完了前)は、その完了時における形状や構造などが説明されます。
(6)区分所有建物(マンション)の場合
マンションの場合は、敷地に関する権利の種類や内容、共用部分に関する規約、専有部分の用途その他の利用の制限に関する事項、管理費用の額、建物の維持修繕の実施状況などの内容が説明対象となります。
また、修繕積立金の内容については、”すでに積み立てられている額”についても説明が必要です。
取引内容に関する事項について
(1)代金、交換差金、借貸以外に授受される金銭
賃貸契約では敷金や礼金のことを意味しますが、売買契約では手付金、清算金などを意味しており、その額や金銭授受の目的についての説明が必要となります。
(2)契約の解除
当事者間の事情や不動産に不具合が発見された場合によっては契約が解除になることもあるため、「解除できるケース」「必要となる手続き」「解除のよる効果」についての説明が行われます。
(3)損害賠償金の予定、違約金
損害賠償金の予定や違約金に関する事項の説明が必要であり、予定がない場合においてもその旨を説明しなければいけません。
(4)手付金保全措置の概要
不動産会社が手付金などを受領しようとする場合には保全措置の実施が必要となり、保全措置の実施概要についての説明が必要となります。
(5)支払金、預り金の保全措置の概要
不動産会社が支払金、預り金を受領しようとする場合においては、保全措置を実施するか否か、実施する場合にはその概要についての説明が必要となります。
(6)代金、交換差金に関する金銭の賃借のあっせんの内容
不動産会社が代金、交換差金に関する金銭の賃借(住宅ローン)のあっせんを講ずる場合は、その額や金利などの融資条件についての説明、または当該あっせんに係る金銭の賃借が成立しないときの措置について説明が必要となります。
(7)瑕疵担保責任の履行についての事項
不動産の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し、保証保険契約の締結を講ずるかどうか、また措置を講ずる場合におけるその措置の概要についての説明が必要となります。
その他に関する事項について
その他に関する事項として、「物件情報告知書」というものがあります。
これは建物・土地に関する不具合、騒音振動などの周辺環境に関する事項、過去の補修・履歴情報、電波障害の有無などの「生活に支障をきたす内容」「心理的に告知すべき事項」がある場合に、売買契約後のトラブル発展を防止するためのものです。
故意的ではなかったとしても、告知すべき内容を伝えていない場合には損害賠償につながる恐れもあるので注意が必要です。
まとめ
重要事項説明書は買主に対して説明されるものではありますが、どのような内容が記載されているのか売主側も把握しておくべきです。
特に、物件情報告知書は売主側にも関係の深い事項のため、売買契約までにピックアップしておくべき告知内容があるか不動産会社と相談しておくのが得策でしょう。
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