不動産を売却するときに必要な６つの手順
家やマンションを売るには様々な手順があり、すぐに売りたいと思っても売ることはできないことをご存知でしょうか？
不動産の売却に向けて動き出し、すべてが完了するまでにかかる期間は半年ほどかかるのが一般的です。いざ売り出しても買ってくれる人が見つからなければ、さらに時間がかかります。
成功の秘訣はできるだけ早めに動くこと。まだなんとなく「不動産を売ろうかな」と思っている程度の方でもぜひ参考にしてみてください。
目次
不動産を売却する流れ
不動産を売却するときの流れを説明すると以下の通りです。マンション売却の流れも基本的には同様になります。
- 相場を知って売却価格の目安を立てる
- 不動産会社に物件査定を依頼する
- 不動産会社に不動産仲介を依頼する
- 不動産を売り出す
- 購入希望者と売買契約を締結する
- 不動産を引き渡す
できるだけ早く、できるだけ高く売るには、売却に向けて動き出す時期と優秀な不動産会社との契約が大切です。あなたに最良の不動産売却を行うために、不動産売却の流れをきちんと確認していきましょう。
不動産は売るべきか貸すべきか
不動産を手放すときに迷うのが「売るべき」か「貸すべき」かという違い。売れば売却金額を手に入れることができ、貸せば定期的な家賃収入を得られます。
しかし、両者の違いはそれだけではありません。「売る」のか「貸す」のか悩んでいる方は、それぞれのメリットとデメリットを解説したページを参考にしてください。
不動産は売るのが先か買うのが先か
買い替えのために不動産を売るのなら、売るのが先か買うのが先かで迷う方は多いでしょう。住んでいる物件を買い替えるのですから、スケジュールが大切だということは言うまでもありません。
どのように買い替えを進めれば良いか悩んでいる方は、住み替えのタイミングを解説したページを参考にしてください。
相場の調査をして売却価格の目安を立てる
不動産を売る時にはじめにやっておきたいのが、売却価格の目安を決めておくことです。あなたの物件をいくらで売りたいのか考えてみましょう。
購入したときの価格と比べると、年数が経って安くなっているでしょうか？それとも人気が出てきたエリアのために高くなっているでしょうか？
もし、相続した不動産だとしたら、購入価格もわからずいくらで売れるのかまったく想像できないかもしれませんね。
不動産価格にはさまざまな要素が絡むため、その価値を見定めるのは一般人には困難です。そもそも不動産には定価がありませんし、買い手との価格交渉があるため、売却価格を想像しづらいのです。
売却価格の目安を決めるには？
では、どうやって売却価格の目安を決めれば良いのでしょう？
あなたの物件がいくらで売れるかを知るには、あなたの物件と似た物件がいくらで売られたかを調べれば良いのです。つまり、不動産の取引相場を活用するのです。
例えば、不動産流通機構のREINS(レインズ) Market Informationでは、マンションや一軒家といった住宅の取引情報を簡単に閲覧することができます。都道府県・地域を選択して検索すると、成約価格をもとにした平米単価などがわかります。
他にも、国土交通省の土地総合情報システムでは、実際に取引された物件の取引額までわかります。土地・マンション・戸建てなどの種類や地域など、あなたが売りたい物件と同じ条件で検索し、似ている物件の取引情報が見つかれば大まかな相場感を知ることができるというわけです。
大切なマイホームを安値で売ってしまわないためにも、不動産価格の相場を調査するのは重要なことです。不動産相場を知るための詳しい方法は、売却価格の目安を決めるノウハウの紹介ページで説明していますので確認してみてください。
不動産会社に物件査定を依頼する
売却価格の目安が立ったら、さっそく不動産会社に物件の査定をしてもらいましょう。
不動産の査定価格は築年数や間取り・立地条件・市場ニーズなどで決まりますが、先述したとおり一般人にはその見定めは難しいのです。不動産の査定は不動産のプロである不動産会社にやってもらいましょう。
ただし、不動産会社がプロであるといっても、扱ってきた内容によって得意な物件や不得意な物件があることは事実です。できる限り高く、そして売れる金額での査定をしてもらうためには、あなたの物件を得意とする不動産会社に仲介を依頼する必要があります。
不動産会社を探すには？
では、あなたの物件にマッチした不動産会社を探すために、いまから手当たり次第に不動産会社へ電話をかけてみましょう。というのは冗談で、1件1件不動産会社を探すよりも良い方法があります。それは不動産一括査定サイトを利用する方法です。
不動産一括査定サイトを使えば、あなたの物件情報を1度入力するだけで複数の不動産会社から査定をしてもらえます。あなたは査定結果を見て、これだと思った不動産会社を選ぶだけで良いのです。
マネーポスト不動産売却おすすめの不動産一括査定サイトの特徴をまとめてみました。気になる査定サイトがあったら覗いてみましょう。
| サイト | 提携会社数 | 同時依頼(※) | 特徴 |
|---|---|---|---|
 すまいValue(バリュー) おすすめ度 ★★★★★ |
大手6社 | 6社 | 住友・三井・野村など大手不動産会社(6社)に 一括査定依頼できるのはここだけ。 |
 SUUMO(スーモ) おすすめ度 ★★★★★ |
2,000社以上 | 10社 | 知名度バツグン＆提携社数2000社、 国内最大級の不動産査定サイト |
 LIFULL HOME'S おすすめ度 ★★★★☆ |
4,411社 | 10社 | 大手～地場まで全国4,411社・最大10社に一括査定可。 不動産会社の情報が充実しているので会社の特長や雰囲気までわかる。 |
 イエウール おすすめ度 ★★★★☆ |
1,600社以上 | 6社 | 厳選した優良1,600社に依頼できる 利用者数ダントツの不動産査定サイト |
 HOME4U おすすめ度 ★★★★☆ |
1,300社以上 | 6社 | 売却査定数35万件以上を誇る 国内初の不動産一括査定サイト |
※査定可能会社数は物件所在地によって異なります
不動産会社を選ぶときのポイントを知りたい方は、不動産会社の選び方を説明しているページを参考にしてみましょう
不動産会社に不動産仲介を依頼する
不動産会社が決まったら、正式に仲介を依頼をするための「媒介契約」を結びます。媒介契約では、契約の有効期間や不動産会社の義務に加え、売却希望額や仲介手数料といった条件も記載されます。
媒介契約には専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。どの契約を選んでも仲介手数料の上限は変わりませんが、契約期間や契約による制限が変わります。あなたに合った契約を選ぶようにしましょう。
仲介を依頼する前に仲介手数料の相場と媒介契約の種類をまとめたページを読んでおくことをおすすめします。
また、仲介依頼時やこの後の売却契約などでは各種書類が必要となります。不動産を売るときに必要な書類については事前に確認しておくようにしましょう。
不動産を売り出し、購入希望者と売却交渉をする
契約を結んだら、いよいよ物件の売り出しです。あなたの売却希望額と合わせて、査定価格や売却の事例、市場動向などを参考にして売却額を決め、売り出しましょう。
売りに出した後は買い手がつくまで待っていればいいというわけではありません。購入を検討している人から見学の希望がきます。できるだけ良く見せるためには徹底的に掃除をしておきましょう。照明を変えたり換気をしておくのも良いでしょう。
購入希望者が現れたら売却交渉をしていきます。希望購入価格や引き渡し日、代金の支払方法などの購入希望者から提示された条件を確認し、交渉を進めましょう。
不動産売却では値引き交渉が行われるのが一般的です。事前に値引き交渉を有利に進めるための重要ポイントを確認しておくと良いでしょう。
買い主と売買契約を結ぶ
売却交渉が終わり、売り主であるあなたと買い主である購入希望者が条件に合意したら、売買契約を結びます。契約後のトラブル防止のため、売買契約前には物件情報(不具合・欠陥など)に不備が無いよう購入希望者へきちんと伝えましょう。
また、不動産会社が仲介する場合は「重要事項説明」という物件説明を行います。不動産会社から調査依頼があったら、物件調査に協力するようにしましょう。
契約の流れは、買い主への重要事項説明、契約書を交わして手付金を受領したら契約締結となります。
手付金の目安は物件価格の5～10％程度ですが、一般的には売買契約後に仲介業者へ仲介手数料の半額を支払うことになります。手付金受け取りや仲介手数料支払いのタイミングはしっかり覚えておきましょう。
売買代金の決済と物件の引渡しをする
売買契約の締結を行ったら、最後は物件の引渡しです。売買代金の決済と登記申請（抵当権抹消や所有権の移転など）の手続きをします。
引き渡しの主な手続きとしては以下のようなものがあります。
- 売買代金の残金受取り
- 固定資産税の清算
- 登記の申請
- 鍵渡し
一般的に、ローン残債のある金融機関への連絡や、登記申請の書類準備は、仲介する不動産会社が手配してくれます。設備や備品などの取り扱いについては、現地立ち会いの上で買い主と一緒に確認しましょう。
以上で引渡しは完了となりますが、不動産の売却により発生した利益には、所得税や住民税といった税金がかかります。引き渡し後には税金に関する申請・申告手続きも漏れが出ないように気をつけましょう。
税金の種類や確定申告、減税制度については不動産売却時の税金を解説したページを参考にしてみてください。
できるだけ早く良い不動産会社を見つけよう
不動産売却の流れをまとめてみました。手続きが多いように感じますが、ほとんどの場面では仲介する不動産会社が動いてくれます。媒介契約を結んだあとは不動産会社がさらに詳しい内容を説明してくれるので安心してください。
その点から考えても、最初の不動産会社選びが重要だということがわかります。不動産会社を効率よく探すには、不動産一括査定サイトの利用がおすすめ。その理由は不動産一括査定サイトを利用するメリットの解説ページでまとめています。
不動産売却のポイントは2つ、できるだけ早く売却に向けて動き出すことと、良い不動産会社を見つけることです。あなたの物件をきちんと売ってくれる不動産会社を見つけて、うまく売却を進めましょう。
不動産査定をどこに依頼しようか迷っている方に、マネーポスト不動産売却が提案したい解決方法があります。それは、2つ以上の不動産査定サイトを組み合わせて使うことです。
不動産一括査定サイトには、提携社数が多いものや大手に特化したもの、マンションに特化したものなど、それぞれに特色があります。査定は無料ですし、各サイトの特色を活かすなら、どれか１つだけに絞る必要は無いと思いませんか？
おすすめの組み合わせは、大手に特化した「すまいValue」と片手仲介の「SRE不動産」です。この２つを使うことで以下のようなメリットが得られます。
- 三井のリハウスや住友不動産販売など「すまいValue」にしかない大手6社の一括査定
- エージェント制＆AIを導入する「SRE不動産」で高値売却の可能性を高める
- 最大で7社からの査定結果が得られるが、すまいValueは査定申込み時に不動産会社を選択できるので、多いと感じるなら減らすこともできる
- 備考欄に「メール連絡希望」の旨を入れれば電話が鳴りすぎることはない
もちろん、入力の手間がかかるというデメリットはありますが、１サイトの入力にかかる時間はたった１分ほどです。
さらに多くの査定結果を希望する場合は、全国の不動産会社を網羅した「LIFULL HOME'S」や「イエウール」にも査定依頼をしておけば万全でしょう。
大切なあなたの不動産を売るのですから、複数サイトで査定を行って査定内容に幅を持たせましょう。
大手不動産会社6社が参加する不動産売却ポータルサイト「すまいValue(バリュー)」。
小田急不動産、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産ソリューションズ、三井不動産リアルティ、三菱地所ハウスネットという国内最大手の6社に一括見積もりが可能です。
大手ならではの安心さと売却力を重視する方は、このすまいValue(バリュー)がおすすめです。
ソニーグループのSREホールディングスが運営する「SRE不動産」。首都圏・関西圏では外すことのできない不動産会社。
片手仲介・売却エージェント制度・AIによる価格査定など、成約価格・売却スピードに期待が持てるサービスを導入しています。
大手不動産会社から地域密着の不動産会社まで全国の不動産会社と提携しているLIFULL HOME’S（ライフルホームズ）の不動産一括査定サイト。
提携会社は国内最多クラスの1,800社以上、最大10社を選んで売却査定を依頼できます。マンションや一戸建てなどの住宅はもちろん、土地や倉庫・工場・投資用物件など各種不動産の売却にも対応。
物件情報とメールアドレスのみの登録で、物件の概算価格を確認できる「匿名査定」があるのもうれしいポイント。
